PERJANJIAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BERPOTENSI KONFLIK

Beberapa Hal Tentang Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dengan demikian berarti setiap peralihan Hak Milik atas tanah, yang dilakukan dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Jual beli, tukar menukar atau hibah ini dalam konsepsi hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang bersifat terang dan tunai. Dengan terang dimaksudkan bahwa perbuatan hukum tersebut harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menyaksikan dilaksanakan atau dibuatnya perbuatan hukum tersebut. Sedangkan dengan tunai diartikan bahwa dengan selesainya perbuatan hukum di hadapan PPAT berarti pula selesainya tindakan hukum yang dilakukan dengan segala akibat hukumnya. Ini berarti perbuatan hukum tersebut tidak dapat dibatalkan kembali, kecuali terdapat cacat cela secara substansi mengenai hak atas tanah (hak milik) yang dialihkan tersebut atau cacat mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak atas bidang tanah tersebut. Dengan demikian berarti, agar peralihan Hak Atas Tanah dan khususnya Hak Milik atas tanah tersebut dapat terselenggara secara benar, maka seorang PPAT yang akan membuat peralihan Hak Atas Tanah harus memastikan kebenaran mengenai Hak Atas Tanah (Hak Milik) tersebut dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan Hak Atas Tanah tersebut. Sehubungan dengan obyek Hak Atas tanah yang dipindahkan PPAT harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen :
1. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat tidak diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan atau
2. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar :
a. Surat bukti yang membuktikan Hak Atas Tanah yang lama yang belum dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad baik dan tidak pernah ada permasalahan yang timbul sehubungan dengan penguasaan tanahnya tersebut dan
b. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka PPAT wajib menolak membuat akta pemindahan Hak Atas Tanah tersebut termasuk Hak Milik atas tanah yang akan dialihkan tersebut.
Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Dapat Menimbulkan Konflik
Tanah merupakan sumber daya alam yang luasnya terbatas, sedangkan permintaan akan tanah terus bertambah seiring dengan lajunya pembangunan akibat pertambahan penduduk dan pertumbuhan ekonomi serta perkembangan teknologi maupun kemajuan dari ilmu pengetahuan, dengan demikian tanah merupakan sarana yang amat penting dalam pembangunan dan bagi kehidupan manusia. Peralihan Hak Atas Tanah yang sejak semula dapat menimbulkan konflik tetapi tetap memohon untuk dapat dibuat aktanya oleh Notaris PPAT. Ada tiga tindakan Notaris/PPAT yaitu Pertama : memberikan solusi kepada klien untuk mengurus dan menyelesaikan, hal-hal yang akan menimbulkan konflik. Kedua : menerima/ melayani pembuatan akta PPAT dengan ketentuan syarat-syarat subjek dan syarat objek dijadikan syarat mutlak sebelum perjanjian dibuat, menggunakan salah satu kewenangannya sebagai Notaris untuk digunakan sebagai landasan pembuatan akta peralihan Hak Atas Tanah atau akta perikatan jual beli dan yang ketiga : tidak melayani/menolak permohonan pembuatan akta PPAT/Notaris terhadap suatu perjanjian karena dikemudian hari pasti akan menimbulkan konflik.
Dalam manejemen dokumentasi pertanahan, pada umumnya kantor pertanahan tidak membuat daftar tanah yang mencatat semua bidang tanah yang telah diukur, begitu juga distribusi jaringan kerangka dasar kadastral nasional orde 1 dan 2 tidak dipetakan dalam peta kabupaten atau kota sehingga mengakibatkan tumpang tindih jaringan kerangka dasar kadastral nasional yang pembuatannya melalui proyek – proyek yang berbeda. Adapun dalam bidang pengukuran dan pemetaan, kelemahan mendasar adalah penerbitan sertifikat tidak diikuti dengan pembuatan peta pendaftaran. Kelemahan dalam bidang pengukuran dan pemetaan ini, kemungkinan disebabkan kurangnya pengetahuan mengenai prosedur kerja pembuatan peta pendaftaran sebagaimana yang telah dimaksud dalam PMNA No 3 tahun 1997, ataukah disebabkan oleh hal lain. Perlu diteliti lebih jauh.
Kedua kegiataan kurang mendapatkan perhatian serius, padahal sebenarnya kegiatan inilah inti dari pendaftaran tanah dalam mewujudkan tertib administrasi pertanahan, karena tanpa memperhatikan kedua kegiataan ini akan timbul hal – hal yang tidak diingkan seperti timbulnya tumpang tindih sertifikat, kesulitan mencari dokumen pada waktu diperlukan selain itu tanpa memperhatikan kedua jenis kegiataan tersebut, maka pembangunan system informasi pertanahan akan mengalami kesulitan besar.
Perbuatan hukum mengenai perjanjian jual beli tanah tidak tertutup kemungkinan transaksi yang dilakukan para pihak mengandung permasalahan-permasalahan yang tidak sekedar formal yuridis, tetapi juga non yuridis. Perjanjian jual beli yang dapat menimbulkan konflik ini antara lain disebabkan karena :
1. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi antara lain : Sertifikat Hak Atas Tanah yang menjadi objek perjanjian sedang dalam keadaan agunan di bank, Sertifikat Hak Atas Tanah masih terdaftar atas nama orang lain dan pembeli belum cukup umur, Jual beli tanah sawah yang terdaftar dalam sertifikat masih atas nama orang tuanya, sedang pembeli bertempat tinggal di luar daerah.
2. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi antara lain : Jual beli tanah yang sedang dijadikan jaminan kredit di Bank disertai pernyataan pemberi utang bersedia menyerahkan sisa harga tanah, jual beli tanah disertai surat pernyataan memberi hak pertama kepada penjual untuk membeli kembali. Jual beli tanah sebagai kompensasi utang penjual kepada pembeli.
Menghadapi perjanjian yang dapat menimbulkan konflik dalam arti tidak terpenuhinya syarat-syarat formal (tertulis), tidak terpenuhinya syarat-syarat material (tidak tertulis) dan tidak berhaknya para pihak melakukan perjanjian. PPAT/Notaris dapat melakukan bentuk-bentuk tindakan seperti : syarat-syarat formal suatu akta dijadikan sebagai syarat mutlak untuk dipenuni para pihak sebelum akta jual beli dibuat Motivasi dan tindakan PPAT/Notaris dalam menangani perjanjian peralihan Hak Atas Tanah yang dapat menimbulkan konflik, didasarkan atas pertimbangan sukses, pertimbangan nilai, pertimbangan pengalaman dan pertimbangan kesempatan yang langka. Sebaiknya sebelum memutuskan suatu tindakan, PPAT/Notaris harus mampu menganalisis situasi dan konflik, mengakomodasikan kepentingan hukum dan kepentingan sosial dalam pembuatan akta PPAT/Notaris.
Kepentingan Hak Peralihan Sertifikat Hak Atas Tanah
Pasal 28 D Ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945 menyebutkan bahwa : “Setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan, perlindungan dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum.” Selanjutnya Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 menyebutkan bahwa : “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.” Bagi Negara Republik Indonesia, yang susunan perekonomiannya dan corak kehidupannya masih bersifat agraris maka tanah mempunyai fungsi dan peranan yang mencakup berbagai aspek penghidupan dan kehidupan masyarakat, bukan hanya aspek ekonomis belaka tetapi juga menyangkut aspek-aspek yang non ekonomis, apalagi tanah merupakan segala-galanya bagi masyarakat yang peranannya bukan hanya sekedar faktor produksi melainkan pula mempunyai nilai untuk mendukung martabatnya sebagai manusia.
Berbagai pengalaman historis telah membuktikan bahwa tanah sangat lengket dengan perilaku masyarakat bahkan tanah dapat menimbulkan masalah bila sendi-sendi perubahan tidak memiliki norma sama sekali. Betapa pentingnya tanah sebagai sumber daya hidup, maka tidak ada sekelompok masyarakatpun di dunia ini yang tidak memiliki aturan-aturan atau norma-norma tertentu dalam masalah pertanahan ini, penduduk bertambah, pemikiran manusia berkembang dan berkembang pulalah sistem, pola, struktur dan tata cara manusia menetukan sikapnya terhadap tanah. Seiring dengan perubahan dan perkembangan pola pikir, pola hidup dan kehidupan manusia maka dalam soal pertanahanpun terjadi perubahan, terutama dalam hal pemilikan dan penguasaannya dalam hal ini tentang kepastian hukum dan kepastian Hak Atas Tanah yang sedang atau yang akan dimilikinya. Dengan adanya persoalan-persoalan, baik mengenai pertambahan penduduk maupun perkembangan ekonomi, maka kebutuhan terhadap tanah dalam kegiatan pembangunan akan meningkat.
Berdasarkan kenyataan ini, tanah bagi penduduk Indonesia dewasa ini merupakan harta kekayaan yang paling tinggi nilainya dan juga merupakan sumber kehidupan, maka dari itu jengkal tanah dibela sampai titik darah penghabisan apabila hak tanahnya ada yang mengganggu. Untuk menjaga jangan sampai terjadi sengketa maka perlu diadakan pendaftaran tanah. Sadar akan tugas dan kewajibannya itu maka pemerintah telah menetapkannya pada Pasal 19 UUPA yang pada Ayat (1) menyatakan bahwa : “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur degan Peraturan Pemerintah.” Selanjutnya pada Ayat (2) memberikan rincian bahwa pendaftaran tanah yang disebut pada Ayat (1) tersebut meliputi :
a) Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah,
b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut,
c) Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat. Sebagai implementasi dari Pasal 19 Ayat (1) dan (2) ini maka dikeluarkanlah Peraturan Pemerintah di bidang Pendaftaran Tanah yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 mengenai Pendaftaran Tanah dan pendaftaran tanah dimaksud dijejaskan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 pada Pasal 2 Ayat (1) yaitu harus dilakukan desa demi desa atau daerah-daerah yang setingkat dengan itu.
d) Dengan melihat konsepsi Pasal 19 Ayat (1 dan 2 ) UUPA serta Pasal 2 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 tersebut di atas, maka kita dapat mengetahui bahwa pendaftaran tanah adalah perlu demi terciptanya kepastian hukum dan kepastian Hak Atas Tanah. Dalam pelaksanaan pendaftaran ini, pemerintah akan melaksanakan secara sederhana dan mudah dimengerti dan secara berangsur-angsur. Konsepsi logis dari semua itu adalah Ayat 2 c Pasal 19 UUPA yaitu “akan diberikan tanda bukti hak/surat bukti hak, dimana surat-surat bukti hak tersebut akan berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Inilah fungsi pokok sebenarnya dari pendaftaran tanah.
Jadi jelaslah sebenarnya bahwa tujuan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap Hak Atas Tanah. Pendaftaran Tanah adalah tugas dan beban pemerintah akan tetapi untuk mensukseskannya/keberhasilannya sangat tergantung pada partisipasi aktif/peranan masyarakat terutama pemegang hak. Sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 adalah Sistem Negatif. Sistem ini disempurnakan atau dikembangkan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah asas negatif mengandung unsur positif, menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Jadi kalau dilihat dari tujuan pendaftaran tanah baik melalui Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 maupun Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 maka status kepemilikan Hak Atas Tanah bagi warga Negara Indonesia akan terjamin dan akan tercipta suatu kepastian baik mengenai subjeknya, objeknya maupun hak yang melekat di atasnya termasuk dalam hal ini peralihan Hak Atas Tanah. Hanya saja Kantor Pertanahan harus lebih aktif lagi mensosialisasikan kegiatan pendaftaran tanah baik mengenai tata cara, prosedur maupun biayanya, serta pentingnya pendaftaran tanah ini bagi pemegang hak dan yang lebih penting lagi kantor Pertanahan harus senantiasa melakukan pemutakhiran data tanah agar tidak terjadi overlapping dalam pemberian haknya atau pendaftaran haknya yang dapat menimbulkan masalah hukum yaitu sengketa/ perkara yang disebabkan oleh adalanya sertifikat ganda atau sertifikat palsu. Kantor Pertanahan haruslah senantiasa memutakhirkan datanya terutama buku tanah sebagai bank data. Dalam realitas kehidupan kita ditengah-tengah masyarakat terdapat fakta bahwa masih banyak persoalan/sengketa tanah yang berawal dari belum terciptanya kepastian hukum atas sebidang tanah seperti masih adanya sengketa/perkara di bidang pertanahan sebagai akibat baik karena belum terdaftarnya Hak Atas Tanah maupun setelah terdaftarnya Hak Atas Tanah, dalam artian setelah tanah itu bersertifikat.
Sehubungan dengan pemberian kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah, baik mengenai subjek maupun objeknya, maka pemerintah mengharuskan dilakukan pengumuman mengenai hak-hak atas tanah, yang meliputi :
1. Pengumuman mengenai subjek yang menjadi pemegang hak yang dikenal dengan sebagai asas publisitas dengan maksud agar masyarakat luas dapat mengetahui tentang subjek dan objek atas satu bidang tanah. Adapun implementasi dari asas publisitas ini adalah dengan mengadakan pendaftaran tanah.
2. Penetapan mengenai letak, batas-batas dan luas bidang-bidang tanah yang dipunyai seseorang atas sesuatu Hak Atas Tanah, dikenal sebagai asas spesialitas daan implementasinya adalah dengan mengadakan Kadaster.
Dengan demikian, maka seseorang yang hendak membeli suatu Hak Atas Tanah tidak perlu melakukan penyelidikan sendiri, karena keterangan mengenai subyek dan objek atas suatu bidang tanah dapat diperoleh dengan mudah pada instansi pemerintah yang ditugaskan menyelenggarakan Pendaftaran Tanah. Pelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 belum berjalan efektif, hal ini selain sasaran utamanya/daerah yang diutamakan adalah daerah-daerah perkotaan, juga menyangkut tata cara, administrasi dan biaya yang harus ditanggung oleh masyarakat pemegang Hak Atas Tanah sangatlah berat dirasakan oleh masayarakat pemegang Hak Atas Tanah serta sosialisasi terhadap pelaksanaan Peraturan Pemerintah itu sendiri belum maksimal. Dengan kondisi tersebut maka tujuan pendaftaran tanah belum tercapai. Akselerasi dalam pembangunan nasional sangat memerlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pendaftaran tanah dan oleh karena Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dipandang tidak lagi sepenuhnya mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional sehingga perlu dilakukan penyempurnaan. Dengan menimbang hal-hal tersebut, maka pemerintah memandang perlu membuat suatu aturan yang lengkap mengenai pendaftaran tanah yang dapat memenuhi kebutuhan masyarakat untuk adanya jaminan kepastian hukum dan akhirnya pada tanggal 8 Juli 1997, Pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tidak serta merta menghapuskan keberlakuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, akan tetapi Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan atau diubah atau diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997. (Pasal 64 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).
Objek pendaftaran tanah ini bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah maka menggunakan sistem pendaftaran tanah bukan pendaftaran akta, karena sistem pendaftaran tanah ditandai/dibuktikan dengan adanya dokumen Buku Tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar, sedangkan pendaftaran akta, yang didaftar bukan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian. Dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 ini, kelihatanya program atau kegiatan pendaftaran tanah mulai menggeliat, saat ini pendaftaran tanah sudah berjalan, namun perlu ditingkatkan terus dan mencari solusi yang efektif agar tujuan hakiki dari pendaftaran tanah terutama bagi tanah yang akan didaftar secara sistematis dan sporadik dapat tercapai. Sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 adalah Sistem Negatif. Sistem ini disempurnakan atau dikembangkan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah asas negatif mengandung unsur positif, menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Pemerintah harus terus mencari cara dan sistem dalam rangka optimalisasi tujuan pendaftaran tanah terutama mengenai asas sederhana, aman dan terjangkau, sehingga golongan ekonomi lemahpun dapat termotifasi untuk mendaftarkan tanahnya terutama secara sistematis dan sporadik, walaupun saat ini sudah ada program Larasita yang lebih mendekatkan pada pelayanan dan bantuan biaya. Kantor Pertanahan haruslah senantiasa memutakhirkan datanya terutama pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :
1. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
2. Dalam atas hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai Hak Atas Tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepala kantor pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.
Ketentuan Pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 merupakan penjabaran dari ketentuan Pasal 19 Ayat (2) Huruf c, Pasal 23 Ayat (2), Pasal 32 Ayat (2) dan Pasal 38 Ayat (2) UUPA, yang berisikan bahwa pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Berdasarkan ketentuan Pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut adalah sistem publikasi negatif, yaitu sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti yang mutlak. Hal ini berarti bahwa data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima hakim sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat bukti lain yang membuktikan sebaliknya. Dengan demikian, pengadilanlah yang berwenang memutuskan alat bukti mana yang benar dan apabila terbukti sertifikat tersebut tidak benar, maka diadakan perubahan dan penbetulan sebagaiamana mestinya. Ketentuan Pasal 32 Ayat (1) peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mempunyai kelemahan, yaitu Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang disajikan dan tidak adanya jaminan bagi pemilik sertifikat dikarenakan sewaktu-sewaktu akan mendapatkan gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya sertifikat.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s